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住宅ローン金利1%・2%・3%で老後を比較。お金が尽きる年齢は98歳・90歳・81歳

この記事で伝えたいこと

住宅ローン金利が1%と3%では毎月の差は約5万円。それでも、お金が尽きる年齢は98歳と81歳で17年も違いました。

LIFIREでこの条件を試す

こんにちは、金育SEのまさ（@kinikuse）です。

住宅ローンの金利を比べるとき、だいたいは「月々の返済が何万円増えるか」で話が終わります。

金利が1%違うと、月の返済は2万円台の差。「月2万円なら払えるか」で決めちゃう人、多いと思います。そう言われると、「まあ何とかなるか」と思いたくなるんですよね。

でも、35年のローンは退職した後も続きます。月々の差が、老後のどこに効いてくるのか。

今回の主人公

40歳の共働き夫婦。夫900万円・妻300万円の世帯年収1,200万円。子どもは8歳・4歳の2人です。5,000万円の新築住宅を、頭金なしのフルローン・35年で買おうとしています。

「固定金利にするつもりです。でも金利が1%違うだけで、月の返済が2万円以上変わるんですよね。月2万円なら何とかなる気もするし、何とかならない気もする。……結局、老後にどれくらい響くものなんでしょうか」

こんな相談があったら、FPさんは何と答えるんでしょうか。自作のライフプランシミュレーターLIFIREで計算してみました。

今回比べたのは、35年間ずっと同じ金利が続く固定金利です。変動金利が途中で上がるケースは計算していません。

家族構成、家、年収、生活費はすべて同じ。変えたのは住宅ローンの金利だけです。

それと、いつもの注意書き。ここに書く条件はすべて架空のモデルケースです。私自身の家計の数字ではありません。

結果だけ先に言っちゃうと、お金が尽きる年齢は98歳・90歳・81歳に分かれました。

1%と3%の「月約5万円」の差が、老後では17年の差になりました。

【前提】動かしたのは金利だけ。同じ家族・同じ家で3回計算した

家族も家も、収入も生活費も、3ケースで同じです。違うのは住宅ローンの金利（1%・2%・3%の35年固定）だけ。

今回の家族

今回のモデルは、以前書いた4人家族のFIRE検証と同じ夫婦・子ども・生活費・教育費・車を土台にしています。

ただし、FIREの前提（40歳ですぐ辞める、など）は使っていません。今回は夫婦とも60歳まで働き、運用は外国株4%。もう少し地に足のついた数字に置き直しました。

項目	設定
家族	40歳の共働き夫婦＋子2人（8歳・4歳）
年収	本人900万円・妻300万円。夫婦とも60歳で退職
退職金	本人のみ1,500万円
住宅	40歳で5,000万円の新築を購入（頭金なし・諸費用は手持ち現金から）
住宅ローン	5,000万円・35年（75歳で完済）・元利均等・固定金利1%／2%／3%
金融資産	現金400万円＋NISA 600万円からスタート
運用の前提	外国株期待リターン4%（毎年この利回りで計算）
年金	65歳から（60〜65歳の5年間は収入なし）

金額はすべて名目額（インフレ1.5%を織り込んだ将来のお金の額）です。

変えたのは金利だけ。3つの値は予測ではありません

3つの金利は予測じゃありません。「これから金利がこうなる」と言いたいわけではなく、金利の差が家計にどれくらい響くのか、影響の大きさを比べるための仮の数字です。金利以外の条件は3ケースですべて同じにしています。

金利設定の背景と補足（気になる人向け）

ひとつの条件だけを変えて結果がどれだけ動くかを調べる方法を「感度分析」と呼びます。金利以外の入力条件が3ケースで完全に一致していることは、プログラムで機械的に確認しています。

今の金利水準も見ておきます。住宅金融支援機構によると、2026年9月に資金を受け取る【フラット35】（借入期間21〜35年）で最も多い金利は、融資率9割以下で年3.46%、9割超で年3.57%でした²。

頭金なしのフルローンなら、3%台半ばが今の水準に近いです。なので、3%は「高すぎる仮定」ではないと思います。ただ、機構の金利は団信（団体信用生命保険）込みの数字です。今回の計算は団信を入れていないので、条件がぴったり同じわけではありません。

1%は、今の水準から見るとかなり低い仮の値です。金利が低かった時期に借りた人の目安として見てください。

この記事で扱っていないこと

変動金利が途中で上がるケース（今回は計算していません）
団信・保証料・繰上返済・借り換え
繰上返済と運用のどちらにお金を回すべきか（今回は繰上返済をしない前提なので、この比較はしていません）
相場の浮き沈み（毎年ちょうど4%で増える1本道の計算）
「この金額を借りてよいか」「この家を買えるか」の判定

計算の前提（気になる人向けに全部書いておきます）

名目額。 金額はすべてインフレ1.5%を織り込んだ将来のお金の額です。老後の金額を今の物価感覚そのままでは読まないでください。

1本道の計算。 乱数を使わず、毎年ちょうど期待リターン4%で増えた場合を計算しています。相場が良い年や悪い年が交互に来るような値動きや、退職直後に暴落が来る順番のリスク（シーケンスリスク）は含んでいません。

毎年ちょうど4%は楽観寄り。 実際には値動きがあるため、取り崩しながら運用する場合の増え方は平均を下回りやすいです。この計算はやや楽観寄りだと思って見てください。お金が尽きる確率を統計的に見たい人は、お金が尽きる確率の記事で詳しく書いています。

固定金利の比較。 35年間ずっと同じ金利が続く前提です。変動金利のルール（5年ルールなど）は入っていません。

その他の費用。 団信の保険料、ローンの保証料、繰上返済、借り換えは計算に入れていません。返済額は元利均等の理論値どおりです。

住宅ローン控除。 新築の省エネ基準適合住宅で、子育て世帯の特例（19歳未満の子を扶養）を使う前提です。借入限度額3,000万円、期間13年、控除率0.7%で計算しています（国税庁 No.1211-1）。子育て世帯でない場合は借入限度額が2,000万円になります。

税金。 所得税・住民税・社会保険料・運用益にかかる税金は、LIFIREが計算しています。内訳は長くなるので割愛します。

現金。 暴落時の取り崩し用として、手元に現金300万円を残す設定（現金クッション）にしています。取り崩しの順番は現金、課税口座、NISAの順です。

昇給と退職金。 生活費はインフレで増えていきますが、給与は60歳まで据え置き（昇給なし）です。そのぶん、現役時代に積み立てられる額は控えめに出ます。退職金は本人の1,500万円のみで、配偶者はありません。

60〜65歳は無収入。 60歳の退職から65歳の年金受給開始までの5年間は、再雇用やアルバイトなどの収入が一切ない前提です。

年金。 65歳から夫婦で受給します。60歳まで働いた分の厚生年金は計算エンジンが反映しています。年金の給付水準は将来も維持される前提です。

住宅の維持費。 固定資産税が年15万円、管理費・修繕積立金が月3.5万円、火災・地震保険が年4万円で、35年間ずっと同額の前提です。将来の値上がりや一時金の徴収は含んでいません。

車と生活費。 車・生活費・養育費・教育費は、4人家族のFIRE検証と同じ設定です。車は途中で手放す設定もそのまま残しています（手放した後は維持費がかかりません）。教育は小中高が公立、大学は私立文系です。

お金が尽きる年齢の定義。 年末時点の金融資産が初めてマイナスになった年の年齢です。預金や株式などの金融資産を対象にしており、家（土地や建物）の価値は含めていません。家を売却したり、リバースモーゲージでお金を借りたりする手段は考慮していません。

計算期間。 40歳から100歳までを計算しています。

結果を見るときの大事な注意

この試算には、結果を大きく左右する前提が2つあります。

1つ目は、60歳で退職してから65歳で年金が出るまでの5年間、収入が完全にゼロになること。

2つ目は、相場の波を考えず、毎年ちょうど4%ずつ増える1本道の計算であることです。

お金が尽きる年齢そのものが早めに出ているのは、主に1つ目の前提のためです。2つ目の前提は、むしろ結果を楽観寄りにしています。見てほしいのは年齢の絶対値ではなく、金利だけを変えたときに何年ずれたかです。

【返済】1%と3%で、毎月の差は約5万円。35年の利息は3倍を超える

毎月の返済は、1%と3%で約5万円の差です。ところが35年の利息で比べると、3倍を超えます。

毎月の返済額と利息の総額

まずは、よくある住宅ローンの返済額の比較です。5,000万円を35年・元利均等で借りた場合の計算です。

金利	毎月の返済額	35年の利息
1%	約14.1万円	約928万円
2%	約16.6万円	約1,957万円
3%	約19.2万円	約3,082万円

金利が1%上がるごとに、毎月の返済は2万円台ずつ増えます。1%と3%では、毎月約5万円の差です。

「金利が1%上がっても月2万円ちょっとの差でしょ？なんとかなるんじゃない？」

分かります。月々の家計だけ見れば、2万円ならどこかを少し締めれば払えちゃいそうなんですよね。

でも、35年分の利息を並べると話が変わります。

1%のときの利息は約928万円ですが、3%になると約3,082万円。利息だけで3倍を超えます。

借りたお金は同じ5,000万円なのに、3%で借りると借りた額の6割以上を利息として上乗せして返す計算になります。

住宅ローン控除は、3ケースとも同じ273万円

「住宅ローン控除があるから、金利が高くてもある程度は戻ってくるんじゃないの？」と思うかもしれません。ところが今回の計算では、13年間の控除合計額は3ケースとも273万円で完全に同じでした。

からくりはシンプルです。住宅ローン控除には対象となる借入限度額の上限があり¹、5,000万円をフルローンで借りると最初の13年間はずっとローン残高が上限を上回ります。そのため、金利が1%でも3%でも毎年上限いっぱいの控除になり、金利による差が出ません。

控除があるからといって、金利差による負担が軽くなるわけではありません。

【結果】お金が尽きる年齢は、98歳・90歳・81歳

先に答えを書きます。金利が1%上がるごとに、お金が尽きる年齢は約8〜9年早まりました。

（家は手元に残っています。ここで見ているのは預金や株などの金融資産です）

60歳の時点で、ローン残高と資産をセットで見る

住宅ローンが効いてくるのは、働いている間より、退職した後です。

40歳で35年ローンを組むと、完済は75歳。60歳で退職した後も、15年間にわたって返済が続きます。

夫婦が仕事を退職する60歳時点（退職金を受け取った年の年末）で、家計はどうなっているのでしょうか。

金利	ローン残高	金融資産	金融資産−ローン残高
1%	約2,249万円	約8,097万円	約5,848万円
2%	約2,463万円	約7,158万円	約4,695万円
3%	約2,675万円	約6,130万円	約3,455万円

まず、3ケースとも60歳時点で2,200万〜2,700万円のローンが残っています。

ローン残高だけ見ると、1%と3%の差は数百万円です。「その程度なら、退職金でどうにでもなるじゃん」と思えるかもしれません。（表の金融資産は、退職金を受け取った後の金額です）

でも、見てほしいのは資産のほうです。

60歳時点の金融資産は、1%と3%で約2,000万円も違います。

毎月の返済が約5万円多いぶん、働いている間ずっと、運用に回るお金が少なくなります。それが利回りで膨らんで、退職時点でこれだけの差になったと考えられます。

住宅ローンを見るときは、残債の額だけでなく、退職時点の金融資産とセットで並べて見てください。

金融資産の推移（グラフ）

ここから、100歳までの金融資産がどう動いていくかを見ていきます。

線が0に落ちたところが、金融資産が尽きた年齢です。

お金が尽きる年齢（グラフ）

それぞれの金利で、お金が何歳まで持ったのかを並べました。

横軸は60歳から始まっています。棒の長さは、60歳で退職してからお金が何年もったかを表しています。

お金が尽きる年齢は、1%が98歳、2%が90歳、3%が81歳でした。金利が1%上がるごとに、お金が持つ年数が8〜9年ずつ短くなっています。

差がつくのは、退職した後です

なんでここまで開くのか。

先に答えを書くと、退職した60歳時点での資産差に、退職後も15年間続いた返済額の差が重なるからと考えられます。

3ケースとも、金融資産のピークは退職した60歳です。そこから先は資産を取り崩していくことになりますが、その減り方は金利によって大きく異なります。

① 60〜65歳：無収入なのに返済が続く5年間

まず、60歳から65歳までの5年間です。この期間は夫婦とも収入がなく、年金もまだ出ないのに、毎月のローン返済は変わりなく続きます。

この無収入の5年間で、毎月の返済額が大きい3%のケースは資産の減り方がひときわ大きくなります。

ここ、地味にきついんですよね。収入はゼロなのに、ローンだけは毎月きっちり引き落とされます。

年金を受け取り始める時期を遅らせるとどうなるかは、年金の繰下げ受給の記事で計算しています。

② 75歳の完済時点：残った元手で明暗が分かれる

そして75歳、住宅ローンをようやく完済した時点での金融資産です。

金利	75歳時点の金融資産	完済後の推移
1%	約6,000万円	しばらくほぼ横ばい
3%	約1,300万円	減り続けて81歳で尽きる

1%のケースでは、完済した後もしばらく「減る一方」にはなりません。これだけ元手が残っていると、年4%の運用で増える分が、取り崩す分をかなり埋めてくれているのだと考えられます。

一方、3%のケースは運用で増える分では取り崩しに追いつかず、完済した後も減り続けてしまいます。

③ 全体：見てほしいのは「17年のずれ」

お金が尽きる年齢に17年の差がついたのは、退職した60歳時点での資産差（約2,000万円）に加えて、退職後も15年間続いた返済額の差が積み重なったためと考えられます。

1%でも98歳で尽きているのは、さっき書いた「60歳で退職して、5年間は収入ゼロ」という厳しめの前提が大きく効いていると考えられます。見てほしいのは年齢そのものじゃなくて、金利の違いだけで、お金が持つ年数が17年ずれたことです。

【やり方】自分の家で、金利の影響を測るには

やることはシンプルです。動かすのは金利だけ。見るのは月々の返済額じゃなくて、「退職した時点の資産とローン残高」と「お金が尽きる年齢」です。

① 基準になる家計を1つ作る

まずは、自分の家の家族構成、収入、生活費、考えている家の価格と借入額を入れて、「基準の家計」を1つ作ります。

ここは面倒でも手を抜かないでください。土台がずれていると、金利だけ変えて比べても意味がなくなります。

② 金利だけを変えて、複製する

基準の家計ができたら、それをそのままコピーして、住宅ローンの金利だけを変えます。

ここで借入額を減らしたり、退職年齢を伸ばしたりと、他の条件まで同時に動かしてはいけません。何が理由で結果が変わったのかが分からなくなってしまうからです。

カレーの隠し味を試すときに、ルーの量まで一緒に変えたら、何が効いたのか分からないですよね。それと同じです。

もし借入額や退職年齢の影響も調べたいときは、まず金利だけの比較を終えてから、今度は「借入額だけ」「退職年齢だけ」を同じように1つずつ動かして確かめるのがおすすめです。

③ 退職した時点と、お金が尽きる年齢を並べて見る

金利を変えた家計が並んだら、結果を比べます。

毎月の返済額や利息の総額も気になりますが、本当に見るべきなのは次の2点です。

退職した時点（例えば60歳や65歳）の金融資産とローン残高
金融資産が尽きる年齢

定年のときにローンが残る予定なら、「退職金で残りは払えるし、大丈夫」で終わらせないでください。そのとき手元の資産がどれくらい減っているかまで、並べて見てほしいです。

LIFIREで試す（モデルケースのファイルを配布）

今回計算に使った4人家族のモデルケースを、シミュレーターLIFIREにそのまま取り込めるファイルとして用意しました。

金利1%のモデル

金利2%のモデル

金利3%のモデル

読み込んだら、金利や借入額を自分の数字に書き換えてみてください。

まとめ

今回の結果を並べます。

金利	毎月の返済額	お金が尽きる年齢
1%	約14.1万円	98歳
2%	約16.6万円	90歳
3%	約19.2万円	81歳

1%と3%の差は、毎月の返済額で見れば約5万円です。

ところが、35年間の利息では3倍を超え、60歳時点の金融資産では約2,000万円の差になり、お金が尽きる年齢では17年もの差になりました。

ただ、これは「40歳・共働き・子2人・60歳退職」というモデルケースでの結果です。どの家でも1%で8年ずれる、という話ではありません。

金利の1%・2%・3%という数字も、将来を予測したものではなく、影響を測るための物差しにすぎません。

金利の影響を考えるときは、月々の返済額の大小だけで判断せず、退職した時点の金融資産とローン残高、そして老後にお金が何歳まで持つかまで視野を広げてみてください。

うちも子どもは2人ですが、家計の数字はこのモデルとまるで違います（資産額は内緒です。笑）。みなさんの家の数字も、きっと違うはずです。自分の数字で一度計算してみてください。

今回は金利を3パターンで比べましたが、本当は借入額や退職年齢、変動金利が上がるケースなど、ほかの条件を変えるパターンも試してみたいところです。またそのうち別の記事で書くかもしれません。

LIFIREで自分の家計を計算する